发布时间：2024-11-09 10:35:49 来源: sp20241109
作者：吴斯旻
秋末冬初，在黑龙江省东北部的地级市鹤岗，这座常住人口不到百万的东北边陲小城，天黑得越来越早。国庆节前的某个傍晚，7时许，当第一财经记者在该市核心区之一的向阳区走访时，在周遭黑压压、静悄悄的环境中，仍有一处售楼处亮着灯光——这里销售的是鹤岗今年上市唯一的新房项目，也是鹤岗近年来销售均价首次突破5000元/平方米的楼盘。
走进售楼处，记者注意到，有三四组客人正驻足于楼盘销控板前，销控板上一共列出7栋、270余户在售房源，房源面积多数在120~160平方米，最小的也超过90平方米。其中，共有150余户被标红，表明这些房源已售出。
“这是一个多月的业绩。”该楼盘销售经理告诉记者。
不同于外界对鹤岗住房“白菜价”的认知，今年以来，鹤岗新房市场出现逆市回暖势头。鹤岗市统计局最新数据显示，今年1~8月，鹤岗商品房销售面积为7.32万平方米，已超过2022全年销售面积，同比增长68.66%，增速全省第一，已提前实现销售面积连续四年正增长。
对于至今仍处于黯淡期的全国以及黑龙江楼市而言，鹤岗的楼市行情无疑是暗夜中一抹亮色。今年前三季度，全国商品房销售规模和销售额同步降幅走阔。在黑龙江，今年1~8月，全省销售面积和销售额分别较上年下降3%和1%，销售规模尚不足邻省内蒙古自治区的一半。
然而，亮眼的新房销售情况依然难以给鹤岗地产投资、经济增长以及政府财力的充实带来显著益处。低地价之下，鹤岗新房价格始终处于黑龙江省内末位。站在购房者的角度，这让当地相当比例的置换群体在老房子没卖出的情况下，可以全款再购买一套新房；但“卖不上价”无益于投资，伴随棚改后当地供地趋紧，拿地越来越少的本地房企开始另谋出路，外地房企也渐渐退出当地市场。
业界人士认为，从长周期而言，面对城市化进程中出现的青年人出走、老龄化严重，产业流失、房价断崖式下降等现象，“鹤岗化”的三四线城市如何应对当地楼市刚需和改善型需求饱和的问题，依然悬而待解。
“很少见贷款买房的”
“鹤岗宇宙”“鹤岗国”是鹤岗人、电影导演耿军在谈及家乡时曾提及过的文学性表述，也一定程度上折射现实世界中鹤岗楼市与外界的割裂：今年以来，多地因二手房“有价无市”而导致置换需求难以释放，但在二手房库存高企的鹤岗，新房却不愁销；截至目前，黑龙江省会城市哈尔滨和鹤岗周围地市新房价格仍在“跌跌不休”，鹤岗新房价格却从底部微涨。
以前述提及的新房项目为例，目前在售均价为5150元/平方米。换言之，一户120平方米的房子，总价为61.8万元。根据鹤岗住建局10月中旬对第一财经记者提供的最新数据，这是目前鹤岗新房项目的最高均价。除此之外，鹤岗还有另外3个在售楼盘，均为2021年开盘的中高端改善型项目，在售均价在4600~4700元/平方米左右，去化率在85%~95%。
“你是说要贷款买房？”当记者进一步以外地贷款购房者的身份向前述楼盘售楼处咨询时，该名与记者对话的销售经理语气中略显新奇。她表示，来此购房的客群多为全款购房者，贷款者也有，但基本都是本地人。本地购房者中，以有老人的家庭和新婚夫妻占比较多。
多名鹤岗本地人告诉第一财经记者，棚改之后，当地人手头不缺房，但这些房屋可能建成年份久远或质量不佳，不再宜居。比如，老旧小区的顶层可能因为大面积的积雪而出现裂缝。此外，目前，鹤岗商住房以步梯楼为主，随着老龄人口占比逐年攀升，相较于二手房，带有电梯楼的新房成为当地人换房或置购新房的首选。
鹤岗市住建局相关负责人进一步对记者分析称，今年鹤岗新房市场并没有跟随楼市大环境走弱，这背后存在多重原因。一方面，当地新房供给量不大、总价相对不高；另一方面，疫情期间积攒的需求在今年得到集中释放，加之又有新盘推出，政府对新开盘的项目也参与做了不少前期的宣传和质量监督工作，这让观望已久的本地家庭选择在今年出手购房。
如果将时间轴再拉长，鹤岗新房市场的起势开始于2020年前后。该负责人说，上一轮棚改之后的相当长时间，鹤岗都在消化存量商品房。直至2019年，当地还有一些新房的尾盘没有售出。随着新项目入市，房企只能降价脱手尾盘，这让鹤岗新房价格一路回落。在此番总结与反思之下，近年来，鹤岗开始有意识地控制新建房地产项目数量，并要求房企对新房建筑结构和房屋质量进行升级，以保障新房能够及时消化。
鹤岗住建局数据显示，目前，鹤岗新房库存量为12.74万平方米，去化周期16个月左右，每月销售保持在1万平方米上下。
随着今年前述新项目入市，鹤岗首次出现新房均价超过5000元/平方米的现象，甚至预售价最高达到了5900元/平方米。
在均价涨至每平方米4600~5200元之后，鹤岗的新房价格还算低吗？
从佳木斯机场一路行至鹤岗，第一财经记者留意到，在与鹤岗毗邻的佳木斯市，已出现不少低至3800~5000元/平方米的新房项目。据当地人回忆，该市新房项目曾达到过7000元/平方米左右的水平。
但放眼全省乃至全国，鹤岗的新房价格仍处于“洼地”的最深处。根据市场机构国庆期间对全国主要城市共计50家房企的调研，对比其他大城市，哈尔滨、长春、沈阳等东北省会城市的房价处于低点，一两百万元便可以买套房子。另据国家统计局数据，今年第三季度以来，黑龙江省会哈尔滨新房价格已经连跌三个月。
即便如此，根据中指研究院最新发布的“9月百城新建住宅价格指数”，9月，哈尔滨新房均价在9081元/平方米，这是鹤岗现今新房价格的近2倍。在安居客等中介平台上，黑龙江大庆等其他资源型城市的新房价格也显著高于鹤岗。
更低的房价水平让鹤岗楼市对“认房不认贷”“带押过户”等政策保持“钝感”。
今年9月27日，哈尔滨公积金中心实行“认房不认贷”。而早在2015年起，佳木斯市的商业银行就执行“认房不认贷”。但在前述鹤岗市住建局负责人看来，这一政策如果在鹤岗落地，可能溅不起多大水花。
“相当一部分群体在拥有50万左右房产且未卖出的情况下，有能力再花50万另外买一套房。” 该负责人说。
有外地人花三五万买房，十几万装修
一套房50万元，放眼全国三四线城市不算高，但对于来到鹤岗看房的外地人，这却有失性价比。2019 年，一则“浙江舟山某33岁单身海员在鹤岗花5万元买了一套房”的新闻将鹤岗推至外界视野，随后“白菜价”俨然成为外地人对于鹤岗楼市的固有印象。
前述接受第一财经记者采访的鹤岗市住建局相关负责人表示，相较于新房，在鹤岗买房的外地人大都集中在二手房市场。
当记者实地走访时，60～70平方米、单价不过千、总价约四五万元的二手房在当地依然存在，同片区内也有不少总价在十五万元以下，并以十万、八万居多的住房，这些房源主要来自安置采煤沉陷区的拆迁居民小区。一些楼高六七层的住宅楼外墙上，张贴着各类一口价买卖房产或租房的广告。
据鹤岗市棚改办相关负责人介绍，2005年前后，是“煤城”鹤岗煤炭产业发展最红火的时期，彼时因为煤炭开采，大量矿工聚集到鹤岗，这带来大量的居住需求。在南山区等外围工矿型辖区，工厂周围曾一度分布着大量矿工居住的平房。随着煤炭资源枯竭和国有煤矿效益下滑，城区外围的工矿区快速收缩，带来大量废弃厂区、空置建筑与土地，这些区域成为2015~2018年前后棚改的重点区域。按照规划，棚改拆迁以就地安置为主，“拆多少补多少”。
不到十年的时间，这些棚改拆迁的房产呈“低值愈低”的发展态势。与其他棚改城市不尽相同的是，鹤岗城区面积小，位列黑龙江省13个地级市倒数第二，距离市中心较远只是棚改安置房价格低背后一个不太关键的原因。
一篇去年发表、以东北师范大学地理科学学院副院长刘艳军为通讯作者的研究文章分析认为，在鹤岗煤炭产业进入衰退期后，相关行业失业率上升，居民收入下降，区域间居民收入水平差距变大，带动居住消费产生差异，推动住宅价格空间分异。与此同时，随着人才和劳动力流动频繁或大量外迁，人口密度和年龄结构出现改变。例如，鹤岗市东山区、兴山区等原先的工矿型辖区老龄化程度尤为严重，购房需求弱，区域内居住空间布局分散，住宅价格水平较低且变化速率小。
棚改期间大量兴建的保障性住房也进一步缩减了当地住宅市场有效需求，加剧了原工矿区住房市场的供需错配问题。刘艳军等调研发现，鹤岗外围工矿型辖区的大陆南小区、光宇小区、松鹤小区等保障性住房小区，正是当地的价格洼地所在。
“住不着。如果出租，房东还得承担供暖费。”谈及此类棚改拆迁房时，一名鹤岗本地人如是表示。他也称，早些年，一些被“白菜价”住房吸引，想来这座东北小城体验低成本生活的青年人会选择购买这类房产。但经过一段时期后，他们之中的一些人有了些积蓄，不再满意简陋的居住环境，一些人则因为没有在当地找到稳定和满意的工作，选择离开鹤岗。无论是上述哪一种情况，他们都面临卖房。然而，这类房产在被低价买入后，往往难以脱手。近年来，越来越多的“白菜价”房产被用来出租，“有时候租客就承担个水电费”。
随着鹤岗房产“白菜价”的说法走红于社交平台，一些外地人和当地人摸索到了另一门生意：花几十万的装修费将四五万或八九万的“老破小”，改头换面后再出租或进行售卖。
第一财经记者在鹤岗当地走访时发现，仅仅在鹤岗市政府周围的商业中心，就有十余家主营房屋装潢装修的商户。“这是近几年兴起的产业。”一名鹤岗房产中介说。
在抖音等短视频平台上，如果以“鹤岗”为词条进行检索，也不乏当地房产中介拍摄的“白菜价”房产。其中，一些房源购房成本为3万~8万元，装修成本则达到10万~15万元。
一名当地人告诉记者，对于鹤岗市最便宜的那类二手房，装修费贵于买房成本不是一件稀罕事。尤其是外地人中带着子女到鹤岗购房的群体，他们通常会在低购房成本和舒适生活品质间进行折中，也即买下几万元的房子后，再费一番功夫进行装修。近几年，黑龙江省的高考招生计划多、录取比例高，这让当地聚集了一小部分高考移民的家庭，他们以低成本的房产获得当地的户口。
不过，“白菜价”仅是鹤岗二手房市场的一个小切面。
第一财经记者调研发现，在鹤岗，总价在10万～20万左右的二手房更为常见，学区房每平方米单价则可以达到3000~4000元的水平。
近一两年，随着黑龙江双鸭山、云南个旧、广西百色等同样拥有单价1000多、总价10万以内的小城市进入公众视野，鹤岗楼市逐渐“祛魅”。
前述鹤岗市住建局负责人提到，如今真正为鹤岗二手房去化带来较大贡献的外地人主要有两类：一类是从事电商等线上服务业工作的年轻人，另一类是有康养需求或夏季来此“候鸟式”生活的退休老人及家庭。对于这二者而言，四五万的顶层步梯楼显然不满足其居住需求，均价在鹤岗当地商品房平均水平以上的住房吸引力更大。
鹤岗住建局统计显示，2023年上半年，外地人到鹤岗购房共计1817套，其中1776套为二手房，该数值较2022年同期增长105%，较2021年同期增长86.9%。按年龄段划分，35岁以下和55岁以上购房者分别达到531套和318套，均超过前三年每年该年龄段成交量的半数。
房企退场后，供给侧收缩难题待解
面对全国楼市的整体低温，低房价让鹤岗跳出多数城市“卖一买一”置换循环难以畅通的圈子，也满足了一部分青年人“逃离大城市”“降生活杠杆”的愿望。
但热闹之下，也有隐忧。2010~2020年鹤岗市市辖区常住人口由66.45万减少至54.54万。自然增长率连续多年为负，人口基数与人口增长率均低于省内平均水平，自然减少与外迁流失人口增多，老龄化加剧，是一座典型的收缩城市。
面对库存高企的二手房市场，在本轮改善型需求释放后，当地需求还有多少释放空间？如果需求饱和而新房又卖不上价，房企拿地意愿又有多少？
鹤岗市住建局相关负责人对第一财经记者表示，应该正视的现状是，鹤岗不是依靠房地产拉动经济增长的城市。
“一方面，鹤岗城市化率已经相当高了；另一方面，棚改满足了相当一部分低收入群体的住房需求，这两方面因素共同导致鹤岗近年来土地出让和房企拿地后用于开发房地产项目的节奏放缓。”该负责人说。
鹤岗自然资源局提供的数据显示，2020年鹤岗市供应2宗房地产业用地，2021年也供应2宗房地产业用地，其中包含一宗棚户区改造项目用地，2022~2023年无房地产供地项目。从供地数量上呈逐年减少、放缓趋势。
供地规模减少的同时，较低的地价水平进一步制约鹤岗财政的土地出让收入增长。
以前述销售均价突破5000元/平方米的新房项目为例，该项目由本地家族式开发商于2022年年底取得不动产证，以2989.5万元的金额拿地56501.71平方米，这与该开发商2014年在相邻地块以1403.45万元拿地23782.8平方米相比，该片区地价在近十年间并未发生显著变化。
尽管一直以来地产经济在鹤岗经济发展中占比不高，但地产商的退出也引起当地住建部门的关注。
前述住建局相关负责人回顾说，早些年间，曾有一些因煤炭起家，积累了不少自有资金的当地企业投资房地产业，等到了棚改时期，也有一些外地房地产企业进驻鹤岗。但等到棚改结束，当地的房企数量经历了“大浪淘沙”，有的不再从事地产活动。如今剩余的是少量资金雄厚、地产链条较长的企业，他们还会在地产之外，同时会拥有其他领域的经营生产。
为了改变鹤岗房地产供给侧收缩的现象，该负责人介绍说，今年鹤岗也参与到由黑龙江省组织、向外省推介地产项目的活动中，但外地开发商出于投资收益方面的考虑，普遍对鹤岗兴趣不大。“目前鹤岗新房最高售价约为5000元/平方米，而如果放在哈尔滨，这个价格则是一个比较常见的水平。那么，鹤岗显然不会成为外地开发商的首选。”
鹤岗同时将视线放在了吸引本地县域开发企业上。鹤岗市下辖萝北和绥滨两县。由于棚改推进更缓、农垦体系改革后大量农民进入县域购房、石墨等新型产业和优质学校进驻等多方因素，县域房价水平和购房需求较市区增势更显。以萝北县为例，目前新房均价在3800~4500元/平方米左右。县域开发企业鲜有进入鹤岗市区开发房地产。
一名萝北县当地开发企业销售人士告诉第一财经记者，萝北县新房项目均由两个本县房地产商所建，每个开发商手中都拥有多个在建和在售项目，大体可以满足发展需求，目前没有打算出县发展。
“知根知底。”前述鹤岗市住建局相关负责人认为，县城房企之所以满足于当地市场，一个重要原因是县城和市区新房需求特征和营商环境存在较大差异。以萝北县为例，当地住房需求主要源于在北大荒农垦集团行政职能转移到当地后，原农垦集团家庭为子女读书随迁所致，而该类家庭的住房需求和购房能力与市区内的改善型家庭不尽相同。
10月中旬，鹤岗市由住建部门牵头举办了一场房地产项目观摩活动，活动也邀请了两县的房企。“我们希望通过主动宣传介绍，让县开发企业了解到市区内对开发企业给予的支持政策以及当地的改善型需求还没有饱和。”前述负责人说。
本轮改善型需求释放后，新增的住房需求从哪里来？该负责人表示，首先，希望留住更多本地青年人；其次，希望通过产业发展，吸引外地客群。
但难以回避的是，撇开可以花三五万拥有一套自住房不谈，以“季节性养老旅居”“电商服务业”作为推介由头招徕外省客群，已成为黑龙江省乃至东北地区的共性特征。在此背景下，鹤岗房产的“流量密码”或将淡化和泛化。
前述鹤岗市住建局相关负责人对此称，目前，鹤岗数字产业和康养产业仍处于发展的起步阶段，当下相对低的房价依然是吸引外来客群的主要原因。往后看，仍需要通过提供更多工作机会和产业配套来留住青年人，提升医疗服务水平来满足老年人的康养需求，但这需要多领域、多条线综合发力。 【编辑:刘阳禾】